Em negociações imobiliárias, é comum uma das partes – ou ambas – sugerirem que o valor declarado na escritura pública seja inferior ao valor real da transação. O motivo mais frequente é reduzir o valor do ITBI ou impostos futuros. Embora essa prática ainda ocorra com frequência, trata-se de uma conduta ilícita, caracterizada como crime contra a ordem tributária.
O que muitos não sabem, ou preferem ignorar, é que essa aparente economia pode gerar prejuízos muito maiores no futuro. Do ponto de vista jurídico, tributário e patrimonial, os riscos são concretos e podem comprometer significativamente os envolvidos. É fundamental compreender todas as implicações dessa prática e buscar orientação jurídica antes de fechar qualquer negócio.
Por que isso ainda acontece?
A prática ocorre geralmente por sugestão de uma das partes – muitas vezes o vendedor – ou até como condição para o fechamento do negócio, sob o pretexto de “economizar no ITBI”. Em alguns municípios, a alíquota do ITBI pode parecer inofensiva (geralmente entre 2% e 3%), mas mesmo valores aparentemente pequenos são usados como justificativa para a fraude.
Contudo, o “barato” pode sair muito caro. A economia imediata pode gerar custos muito maiores no futuro – tanto financeiros quanto jurídicos.
Principais Riscos Envolvidos
- Tributação sobre Ganho de Capital
Na venda futura do imóvel, o comprador poderá pagar mais imposto do que pagaria caso tivesse declarado o valor real na escritura. Isso acontece porque o Imposto sobre o Lucro Imobiliário incide sobre a diferença entre o valor de aquisição (constante na escritura) e o valor de venda.
Exemplo Prático
João compra um imóvel por R$ 2 milhões, mas registra na escritura apenas R$ 1 milhão. Anos depois, vende o imóvel por R$ 2 milhões. Para a Receita Federal, ele teve um ganho de capital de R$ 1 milhão e deverá pagar R$ 150 mil de imposto (15%). Se tivesse declarado o valor real, o ganho seria zero.
- Evicção
Se a venda for anulada judicialmente – por problemas na matrícula, dívidas ocultas, entre outros – o comprador poderá ter dificuldades para reaver o valor declarado na escritura. O valor pago “por fora” poderá ser perdido.
- Direito de Preferência
Se o imóvel estiver alugado, o inquilino tem preferência legal na compra. Se descobrir que o valor declarado foi inferior ao valor real, pode exigir a compra pelo valor da escritura.
- Redução de Crédito
Caso o comprador queira usar o imóvel como garantia para obter um empréstimo, o banco poderá considerar apenas o valor declarado na escritura, reduzindo o limite de crédito.
- Desapropriação ou Indenização Pública
Se o imóvel for desapropriado, a indenização poderá ser calculada com base no valor da escritura. Quem pagou mais do que isso pode não recuperar o que investiu.
- Autuações Fiscais e Multas
A Receita Federal e as prefeituras possuem mecanismos para identificar subdeclarações, como comparação com o valor venal, transações semelhantes e auditorias pós-transação. Se a fraude for detectada, multas e juros serão cobrados, além da responsabilização criminal.
Avaliação: Os Riscos Não Compensam
Apesar de parecer vantajosa no curto prazo, a prática de declarar um valor menor do que o real na escritura é altamente arriscada. Os prejuízos futuros – que vão desde a perda de patrimônio até ações judiciais – superam em muito qualquer suposta economia tributária.
Além disso, quem participa da fraude se expõe à responsabilização penal e cível, podendo responder por sonegação fiscal, falsidade ideológica e até por perdas e danos em ações movidas por terceiros prejudicados.
Conclusão
Subdeclarar o valor de um imóvel na escritura é uma prática ilegal, arriscada e desaconselhável. Ainda que seja frequente no mercado, os riscos jurídicos, fiscais e financeiros superam de longe os supostos benefícios.
Se você está prestes a comprar ou vender um imóvel, não aceite sugestões de declarar valores diferentes do real. Isso pode parecer uma vantagem agora, mas no futuro pode se tornar um grande problema legal e financeiro.
A melhor decisão é sempre a transparência e o cumprimento da legislação, garantindo a segurança do seu patrimônio e evitando dores de cabeça futuras.
Fonte: https://www.migalhas.com.br/depeso/427548/o-barato-que-pode-sair-caro-declarar-valor-menor-na-escritura
